In caso di procedimento esecutivo o fallimentare si procede alla vendita dei beni ipotecati del debitore. La legge attribuisce al giudice delegato ossia colui che esercita funzioni di vigilanza e controllo sulla regolarità della procedura di vendita, i seguenti poteri:
1)riferisce al Tribunale su ogni affare per il quale è richiesto un provvedimento del collegio;
2) emette provvedimenti urgenti per la conservazione del patrimonio;
3) convoca il curatore ed il Comitato dei Creditori sui casi previsti dalla legge e quando lo ritenga
opportuno per un solerte svolgimento della procedura;
4) liquida i compensi ai collaboratori e consulenti della procedura e dispone la revoca degli incarichi agli stessi;
5) autorizza il curatore a stare in giudizio come attore o come convenuto;
6) provvede sui reclami proposti contro gli atti del Curatore e del Comitato dei Creditori entro 15 giorni;
7) accerta i creditori e i diritti reali e personali dei terzi. Il Giudice Delegato è garante della legalità, svolge funzioni attive di controllo anche in ordine al sollecito svolgimento della procedura, con interventi diretti a rimuoverne le cause.
8)emette il decreto di trasferimento che determina il trasferimento del diritto di proprietà sul bene pignorato in favore dell'aggiudicatario. Esso reca la descrizione contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita.
9) Il Giudice dispone altresì la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, fatte salve quelle di cui all'art. 508 C.p.c (assunzione del debito).
10) con decreto il Giudice ingiunge al debitore o all'occupante senza titolo idoneo di rilasciare l'immobile nella disponibilità dell'aggiudicatario (art. 586 C.p.c).
Tutta la procedura viene schematicamente detta vendita giudiziaria.
Tutti possono partecipare alle vendite giudiziarie. Non occorre l’assistenza di un legale o di altro professionista. Ogni immobile è stimato da un perito del Tribunale e la perizia è consultabile prima della vendita. Oltre al prezzo si pagano solo gli oneri fiscali, con le agevolazioni di legge. Nulla è dovuto per spese notarili. La trascrizione nei registri immobiliari è fatta a cura del Tribunale. La partecipazione alle vendite giudiziarie avviene tramite le Cancellerie Sezione Fallimenti ed Esecuzioni Immobiliari. A seguito dell’abolizione del FAL (Foglio degli Annunzi Legali della Provincia– L. 340/2000), la pubblicazione degli avvisi giudiziari inerenti vendite immobiliari è diventata obbligatoria dal 1° gennaio 2002 “sui quotidiani di informazione locali aventi maggiore diffusione nella zona interessata o, quando opportuno, sui quotidiani di informazione nazionali e, quando occorre, che sia divulgato con le forme della pubblicità commerciale.
Nel caso in cui dalla perizia consultabile risultino individuate difformità edilizie, queste possono essere sanate (nel periodo di validità dei termini del condono edilizio) a cura dell’acquirente entro 120 giorni dalla data di assegnazione. Si osservi che l’incanto (ossia la classica gara col banditore che vediamo nei film) non termina con l’assegnazione del bene: sono previsti ancora dieci giorni di tempo entro i quali uno o più acquirenti potrebbero avanzare un’offerta superiore ad 1/6 del prezzo di assegnazione perché la gara si riapra, anche se non più sotto forma di incanto. Questo meccanismo è previsto perché lo spirito della procedura esecutiva deve essere quello di realizzare più soldi possibili dall'asta, sia nell'interesse dei creditori, sia nell'interesse dell'esecutato, ossia della persona la cui casa è venduta, ricordate che se dopo aver soddisfatto tutte le parti se rimane una somma di denaro dal ricavato della vendita, questa viene assegnata al proprietario della casa.
Si ricorda, infine, per ogni eventualità che presso le Camera di Commercio è attivo il Servizio di conciliazione per risolvere in tempi rapidi e a costi contenuti eventuali liti e controversie, anche in materia immobiliare.
Al giorno d'oggi è difficile riuscire a comprare casa riuscendo, al contempo, a fare un buon affare. Igino di Pietra mette a disposizione di ognuno di noi tutta la sua esperienza in questo settore, proponendoci l'interessantissimo ebook " Immobili Prima dell'Asta ". Questa è una tipologia d'investimento un po' insolita, ma è anche la più redditizia da un punto di vista economico ed inoltre può rappresentare un trampolino di lancio verso tale professione. Ovviamente, come in ogni cosa, ci sono sempre dei rischi:
1) l'immobile, oggetto di vendita forzata, il piu' delle volte e' abitato dall'esecutato e quindi il nuovo proprietario dovra' liberarlo dagli abitanti; in questi casi, oltre agli scrupoli morali, un ostacolo e' rappresentato dal fatto che il decreto di trasferimento della proprieta', che e' titolo esecutivo per il rilascio, non e' sottoposto alla graduazione degli sfratti ordinari e cosi' e' necessario rivolgersi agli ufficiali giudiziari, impiegando circa un anno;
2) essendo il bene giunto ad una vendita all'incanto, sara' dunque gravato da vincoli. Ipoteche e pignoramenti, come gia' anticipato, vengono cancellati dal decreto di trasferimento della proprieta'. Gli altri vincoli sono comunque segnalati nell'ordinanza di vendita e il bene viene acquistato comprensivo di essi. E' dunque specificato se l'immobile viene venduto "in toto", per una quota, come nuda proprieta' od altro;
3) problemi si presentano nel caso di quota indivisa: essendo raro che qualcuno abbia interesse ad acquistare una quota di un intero, il giudice che puo' anche scegliere di disporne la vendita cosi' com'e' di solito fa sospendere il procedimento ed iniziare il giudizio di esecuzione del bene.
Comunque sia, l'acquirente acquista quanto e come specificato nel decreto di vendita.
I prezzi di partenza straordinariamente bassi spesso sono indice del fatto che all’interno dell’abitazione ci sono inquilini che pur non avendo diritto di stare lì, occupano di fatto l’appartamento e che saranno difficili da mandar via, anche cercando di applicare la legge; oppure gli inquilini ci sono, ma in affitto: in questo caso è anche indicata la rendita annuale dell’immobile e gli inquilini non possono essere mandati via, salvo scadenza del contratto d’affitto. In secondo luogo è possibile che le perizie vengano fatte molto tempo prima rispetto all’asta vera e propria e che quindi le basi d’asta siano assurdamente basse. In questo caso, le aste con prezzi bassi saranno le più affollate: è quindi possibile che in fase di rialzo, durante l’asta stessa, i prezzi salgano vertiginosamente, superando di gran lunga la base d’asta. Se vi trovate davanti a due immobili simili, ma con basi d’asta molto differenti fra loro, puntate su quello con il prezzo base più alto: alla fine dell’asta ve lo aggiudicherete a meno, rispetto a quello con la base d’asta minore, poiché i partecipanti all’asta saranno esigui e conseguentemente minori saranno anche i rialzi.
Acquistare un appartamento prima dell'asta, direttamente dal proprietario, è un modo eccezionale per fare degli affari ed evitare rischi solo che per realizzarlo occorre avere delle competenze specialistiche, nel settore del contenzioso giudiziario.
Nel libro "Immobili prima dell'asta", il lettore potrà attingere dalle conoscenze di carattere teorico che appartengono alla diretta esperienza dell'autore, ma sopratutto da quelle di carattere pratico. Sono conoscenze che appartengono ad anni di lavoro nel settore immobiliare e in particolare nel settore dell'aste immobiliari. Sono conoscenze giuridiche, ma soprattutto pratiche, perchè una delle lacune del nostro paese nel campo della formazione, è non affiancare alla preparazione teorica una preparazione pratica.
di seguito segnalo un capolavoro nel settore delle aste immobiliari:
ENCICLOPEDIA DEGLI IMMOBILI, di Marcello Raso
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